부동산과 해외주식 양도세를 같은 방식으로 계산하나요?
이 계산기는 부동산과 해외주식을 서로 다른 계산 방식으로 구분합니다. 부동산은 지원 범위의 취득가액과 필요경비 등을 확인하고, 해외주식은 모든 증권사의 연간 원화 실현손익을 합산해 입력합니다.
2026년 재산세제 검토본 · 계산 근거 검토 · 출처 확인
계산 방식과 필요한 입력
양도가액 / 취득가액 / 인정 필요경비 / 보유한 만 연수 / 계산 범위 확인
양도가액 / 취득가액 / 인정 필요경비 / 보유한 만 연수 / 실제 거주한 만 연수 / 계산 범위 확인
연간 원화 순양도차익 / 계산 범위 확인
방식을 선택하면 입력 화면으로 이동합니다. 현재 입력과 비교 조건은 초기화됩니다.
양도소득세 계산 방법과 결과 읽는 법
매도금액 전체에 세율을 곱하지 않습니다
매도금액에서 실제 취득가액과 인정 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 일반과세는 만 3년 보유부터 연 2%, 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용합니다. 공제 후 소득에서 연간 기본공제 250만원을 차감하고 누진세율을 적용합니다. 이 계산은 해당 연도 부동산 양도 1건을 가정합니다.
1주택의 12억원 기준은 차익을 나누는 비율입니다
1주택 비과세 요건을 확인한 경우, 매도가액이 12억원을 넘으면 전체 양도차익에 (매도가액−12억원)÷매도가액을 곱합니다. 15억원에 판 집의 과세비율은 20%입니다. 매도금액에서 12억원을 빼고 취득가액 전부를 차감하는 방식이 아닙니다. 보유 3년·거주 2년 이상일 때 우대 장기보유공제도 구분합니다.
다주택과 해외주식을 같은 세율로 계산하지 않습니다
2026년 다주택 중과 유예 종료와 계약·허가 경과조치는 세부 요건이 있어 이 화면에서 자동 판단하지 않습니다. 해외주식은 별도 방식에서 모든 증권사의 연간 원화 실현손익을 합산합니다. 일반 외국법인 주식은 기본공제 후 국세 20%와 지방세 2%를 적용하며 국내 과세주식과 공제 한도를 공유하는 경우는 제외합니다.
계산 방식별 공식과 입력 항목
공동명의·여러 건의 부동산 양도·다주택 중과·비사업용 토지·상속이나 증여 취득은 계산 범위 밖입니다. 해외주식은 연간 합계이며 부동산은 해당 연도 양도 1건을 가정합니다.
부동산 일반과세
양도차익 = 매도 − 매입 − 인정 경비. 만 3년부터 연 2% 장기보유공제(최대 30%) 후 연간 기본공제 250만원. 과세표준에 6~45% 누진세율과 지방소득세 적용.
양도가액 (원) / 취득가액 (원) / 인정 필요경비 (원) / 보유한 만 연수 (년) / 계산 범위 확인
요건을 확인한 1주택
비과세 요건 충족을 전제로 매도가 12억원 이하면 0원. 초과 시 양도차익 × (매도가−12억원)÷매도가에 장기보유공제와 기본공제 적용. 비과세 적격성은 자동 판정하지 않습니다.
양도가액 (원) / 취득가액 (원) / 인정 필요경비 (원) / 보유한 만 연수 (년) / 실제 거주한 만 연수 (년) / 계산 범위 확인
해외주식 연간 합산
과세표준 = max(0, 연간 순양도차익 − 250만원). 일반 외국법인 주식의 국세 20% + 지방소득세 2%. 세목별 10원 미만 버림.
연간 원화 순양도차익 (원) / 계산 범위 확인
숫자로 보는 계산 예시
같은 매도라도 보유기간과 비과세 요건이 중요합니다
각각 다른 거래 사례입니다. 단독명의 거주자, 해당 연도 다른 양도와 감면 없음.
- 일반과세: 매도 5억원 − 매입 4억원 = 차익 1억원. 보유 2년이므로 장기보유공제 0원, 기본공제 250만원 후 과세표준 9,750만원입니다.
- 국세 = 9,750만원 × 35% − 1,544만원 = 1,868만5천원. 지방세 186만8,500원을 더하면 2,055만3,500원입니다.
- 요건을 확인한 1주택: 매도 15억원, 매입 8억원, 경비 3천만원이면 차익 6억7천만원의 20%인 1억3,400만원이 과세 대상입니다. 보유·거주 각각 10년의 80% 공제와 기본공제를 적용하면 국세·지방세 합계는 262만3,500원입니다.
- 일반 해외주식: 연간 순이익 1천만원에서 250만원을 빼면 과세표준 750만원. 국세 150만원과 지방세 15만원을 더해 165만원입니다.
일반과세 예시 20,553,500원 / 요건을 확인한 1주택 예시 2,623,500원 / 해외주식 예시 1,650,000원.
자주 하는 실수
- 집이 한 채라는 이유만으로 비과세 방식을 선택하지 마세요. 보유·거주 요건과 취득 당시 지역, 주택 수 산정과 특례를 먼저 확인해야 합니다.
- 공동명의의 전체 세금을 계산한 뒤 지분율로 나누면 인별 누진세율과 기본공제가 달라 틀릴 수 있습니다. 공동명의는 이 계산에서 지원하지 않습니다.
- 해외주식 평가이익을 입력하지 마세요. 실제 매도한 손익을 원화로 환산하고 모든 증권사를 합산한 금액을 사용합니다.
적용 범위와 반올림 기준
- 2년 이상 보유한 등기 부동산의 일반과세입니다. 거주자·단독명의·실제 취득가액 확인·해당 연도 양도 1건을 가정합니다. 다주택 중과·단기보유·비사업용 토지·분양권·증여나 상속 취득·감면은 지원하지 않습니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건을 직접 확인한 경우만 계산하세요. 2년 이상 보유·단독명의·해당 연도 양도 1건 기준입니다. 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주 요건은 직접 확인하세요. 상생임대 등 거주요건 면제·특례, 겸용주택·초과 부수토지·토지와 건물의 보유기간이 다른 경우는 지원하지 않습니다.
- 양도일까지 계속 5년 이상 국내 주소·거소를 둔 거주자의 일반 외국법인 주식입니다. 모든 증권사를 합산하고 수수료를 차감하세요. 국내 과세주식과 함께 양도한 경우, 외국납부세액공제·특례계좌·특수주식은 지원하지 않습니다.
- 기본공제 250만원은 매도할 때마다 주어지지 않습니다. 국내 과세주식과 해외주식도 주식 공제 한도를 공유합니다.
- 2026년 다주택 중과 유예 종료 및 계약·허가 경과조치의 적용 여부는 자동 판단하지 않습니다.
- 공제·감면이 없는 지원 범위에서 지방소득세는 국세 산출액의 10%로 계산합니다. 실제 국세 납부액의 10%를 모든 경우에 적용하는 것은 아닙니다.
- 검토 기준 2026-10-08. 2026-12-31은 서비스 재검토 기한입니다.
원 단위 정수를 입력합니다. 중간 산술은 반올림하지 않고 과세표준은 1원 미만, 최종 납부액은 세목별로 10원 미만을 버립니다. 중간 내역은 원 단위로 표시해 표시값끼리의 합산과 차이가 날 수 있습니다. 실제 신고서의 끝수 처리와 대조하세요.
자주 묻는 질문
2년 미만 보유한 집도 계산할 수 있나요?
현재는 지원하지 않습니다. 주택과 권리 종류, 보유기간에 따라 단기보유 세율이 달라 일반 누진세율로 대신 계산하면 안 됩니다.
기본공제 250만원은 거래마다 적용되나요?
아닙니다. 연간 공제이므로 부동산을 여러 건 양도한 경우 합산 신고와 남은 공제를 검토해야 합니다. 해외주식도 증권사별로 각각 250만원을 공제하지 않습니다.
지방소득세도 포함되나요?
예. 지원하는 감면 없는 일반 범위에서 국세 산출액의 10%에 해당하는 지방소득세를 별도로 계산해 합산합니다. 두 세목의 10원 미만 끝수는 각각 버립니다.
2026년 다주택 중과 유예가 적용되나요?
이 계산기는 다주택 중과 적용을 자동 판정하지 않습니다. 유예 종료와 계약·허가 경과조치가 있어 거래일만으로 결정할 수 없습니다. 국세청의 최신 안내와 개별 요건을 확인하세요.
출처와 예시 검산
위 예시의 입력값을 계산기에 대입해 결과를 대조했습니다. 적용 범위와 반올림 기준은 위 안내를 따릅니다.
내용 갱신 · 설명·예시 확인 2026-10-08 · 계산 기준 검토 2026-10-08 · 계산 버전 1.0.0 · 서비스 재검토 기한 2026-12-31